Цитата

Самое главное и ценное в жизни-это семья. Сначала та, в которой ты рождаешься, а затем та, которую создаешь сам.

Вы находитесь здесь:Блог Александра Шкудуна»Право»Как не быть обманутым при заключении договора купли-продажи имущественных прав на недвижимость

 

Опросы

Что вы делаете чаще: читаете текстовые блоги или смотрите видеоблоги?

Чаще читаю текстовые сайты и блоги - 41.1%
Чаще смотрю видеоблоги на YouTube - 14.7%
Сложно сказать. Люблю и то и то. - 12.6%
Полезную информацию ищу в тексте, а развлекательную на YouTube - 16.8%
Я просто хочу посмотреть результаты опроса - 14.7%

Всего голосов:: 95
Голосование по этому опросу закончилось в: 05 Авг 2018 - 13:56
Все опросы...

Счетчики

Flag Counter
Вторник, 17 Июль 2018 08:49

Как не быть обманутым при заключении договора купли-продажи имущественных прав на недвижимость

Читати статтю українською

Всем привет! С вами Александр Шкудун и в этой статье я отвечу на один из наиболее частых вопросов, которые задают мне инвесторы перед приобретением жилья в Украине. А именно, что такое договор купли-продажи имущественных прав, законен ли он, и нет ли каких-либо предпосылок к тому, что вас может кинуть застройщик при данной схеме финансирования строительства.

На все эти вопросы отвечу по-порядку.

Что такое договор купли-продажи имущественных прав

Это письменное соглашение, согласно которому вы приобретаете у застройщика права на объект, который появится в будущем.

Дело в том, что та или иная компания до введения дома в эксплуатацию не может продать вам квартиру в собственность. (часть 2 ст. 331 Гражданского кодекса Украины). Квартиры-то ещё нет. Есть только фундамент и стены до определённого этажа.

Посему, дабы инвесторы всё-таки могли купить квартиру в строящемся доме, среди прочих схем финансирования используется тема с «имущественными правами». То есть, вам продают лишь право получить квартиру в собственность, когда дом будет сдан (введён в эксплуатацию).

Это так называемое «право ожидания», которое в будущем позволит вам оформить право собственности на купленную квартиру.

Вы им, среди прочих документов, договор купли-продажи имущественных прав (см. пункт 78 постановления Кабинета Министров Украины № 1127 от 25.12.2015), а они вам свидетельство о праве собственности. Всё честно.

Насколько законна схема финансирования строительства с использованием договора купли-продажи имущественных прав в Украине

Абсолютно законна. Если вы мне не верите на слово – смотрите часть 3 статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», которая допускает иные схемы финансирования, предусмотренные законом, к которым, собственно, относится и купля-продажа имущественных прав (часть 2 статьи 656 Гражданского кодекса Украины).

Вместе с тем, здесь есть для инвесторов определённые риски, о которых пойдёт речь ниже.

Риски при заключении договора купли-продажи имущественных прав в Украине

1. Ряд компаний предлагают заключить договор с тем условием, что имущественные права на квартиру переходят к вам, как инвестору, не сразу после внесения оплаты за жильё (как правило, в 100 процентном размере), а после введения дома в эксплуатацию.

Чем рискуете: дом могут не достроить или не ввести в эксплуатацию. В итоге, компания просто не передаст вам имущественные права на квартиру.

2. У вас нет чёткой уверенности, что одну и ту же квартиру не продали дважды, а то и трижды. Ведь по договору купли-продажи имущественных прав (да, такой красивый, в письменном виде на нескольких десятках страниц)  – это лишь бумажка, продающая «воздух». Право на объект, которого ещё, по-сути, нет.

Если же вы продаёте тёте Люсе квартиру, имея на руках свидетельство о праве собственности, то Тётя Люся может с 99,9 процентной вероятностью быть уверенной, что эта квартира принадлежит одному собственнику и не продана ещё двум дядям Петям.      

3. Вы, по-сути, находитесь в режиме ожидания. Вы не контролируете процесс стройки, и не можете влиять на ход событий. Перед вами никто не отчитается, куда именно пошли ваши деньги – на строительство вашего дома, или на покупку нового земельного участка под иное строительство.

4. «Имущественное право» нигде не регистрируется.

5. Нередко в договоре купли-продажи имущественных прав отсутствуют какие-либо штрафные санкции по отношению к строительной компании.

Как инвестору обезопасить себя при заключении договора купли-продажи имущественных прав на недвижимость в Украине

Лично я рекомендую следующее:

1. Сами (или с помощью юриста) проведите проверку репутации строительной компании. Какие объекты она строит, какие построила. На какой стадии находится объект, в который вы вложили деньги (этап котлована или уже построены первые этажи).

Почитайте отзывы о компании в интернете. Очень часто инвесторы общаются между собой на форумах, посвящённых конкретной стройке. Лично подъедьте в офис продаж и ознакомьтесь со всеми разрешительными документами на строительство, проектом дома и пр.  

2.Заверьте договор купли-продажи имущественных прав нотариально. Хоть закон не предусматривает обязательности такой процедуры, и она стоит денег, но я вам рекомендую это сделать в обязательном порядке.

Нотариус хотя бы проверит полномочия подписантов от строительной компании, наличие разрешительных документов на строительство, посмотрит, является ли имущество строительной компании арестованным или заложенным и пр. В общем, возьмёт на себя частичку ответственности за вашу инвестицию.

А по поводу того, что нотариальные услуги стоят денег (и иногда немалых) – так вы не корову покупаете. Некоторые недвижимость приобретают всего раз-два в жизни. Неужели ради собственной безопасности вы сэкономите на такой мелочи?!

3. Требуйте, чтобы в договоре купли-продажи имущественных прав было сказано, что права на объект переходят сразу же после 100 процентной оплаты. Чтобы чётко указывались характеристики приобретаемой квартиры (строительный адрес объекта недвижимости, номер секции, этажность, номер квартиры, площадь, количество комнат и пр.). Чтобы продавец гарантировал, что имущественные права на квартиру не переданы третьим лицам, не обременены и не запрещены к отчуждению. Чтобы договор содержал штрафные санкции за невыполнение обязательств и так далее тому подобное.

4. Также я бы ещё возложил на продавца обязанность оформления правоустанавливающих документов, пусть если даже за деньги (чтобы вам потом не торчать в очередях).  

Что ж, на этом всё, друзья. Теперь вы знаете, на что следует обращать внимание при заключении договора купли-продажи имущественных прав.

Если у вас остались какие-либо вопросы, необходима более детальная юридическая консультация или юридическое сопровождение вашего бизнеса и/или каких-либо сделок в Украине и за рубежом – вы можете написать мне на почту ashkudun (собачка) gmail.com

Обо всём договоримся.

Подробнее о том кто я, можно прочесть в этой статье.

С уважением,

Александр Шкудун

Прочитано 458 раз

Поделиться:

Комментарии

На сайте



Защитный код Обновить

В социальных сетях