Какую квартиру купить для сдачи в аренду в Киеве, чтобы получать максимальный доход

Квартира для сдачи в аренду: как выбрать, обустроить и сдать

Статью я построю в формате вопрос-ответ, где изложу свои чисто субъективные мысли на этот счет. Полагаю, будет многим интересно и полезно!

1. В каком районе Киева лучше покупать квартиру под сдачу?

Знаете старую добрую поговорку американских маклеров? «У недвижимости есть только три характеристики – локация, локация, и еще раз локация!».

Можно, конечно, поспорить с этим утверждением (ведь важны ещё состояние квартиры, стоимость, наличие супермаркета поблизости, соседи, в конце концов), но никак не поспоришь с тем фактом, что удачное расположение квартиры благоприятнейшим образом сказывается на стоимости ее аренды.

Поэтому для покупки квартиры под сдачу очень желательно выбрать район с развитой инфраструктурой. Чтобы поблизости был супермаркет (из больших сетей: «Сильпо», «Новус» и пр.), детская площадка, школа, садик, спортивная площадка. Еще лучше, если рядом будет располагаться какой-нибудь престижный вуз (студенты любят снимать квартиры! Или за них любят это делать родители). И, конечно, удобное транспортное сообщение.

Среди лидеров в Киеве по таким параметрам: Печерский район (м. Арсенальная, Печерская, Дружбы народов), Оболонский район (м. Минская, Героев Днепра), Дарницкий район (м. Осокорки и Позняки), Голосеевский район (м. Демеевская, Васильковская, Выставочный центр), Святошинский район (м. Житомирская, Нивки, Академгородок), Шевченковский район (м. Лукьяновская, Политехнический институт).

Лично я бы выбирал квартиры в этих районах.

2. Покупать квартиру рядом с метро или нет?

Ответ очевиден. Если есть возможность купить квартиру в Киеве рядом с метро, нужно покупать. Даже без учета центральных районов столицы близость к метро дает, в среднем, +30 процентов к стоимости аренды. 

3. Новострой или вторичка?

Здесь не все так однозначно. Приведу плюсы и минусы обоих вариантов.

Плюсы квартиры под сдачу в новострое

1) новая квартира есть новая квартира;

2) современные просторные планировки (даже в однушках);

3) нередко облагороженная придомовая территория;

4) нередко охрана, видеонаблюдение и пр;

5) соседи – молодые семьи, более-менее состоятельные люди.

Минусы квартиры под сдачу в новострое

1) её стоимость дороже,в среднем, на 20-80% (в зависимости от района), чем квартира в старом жилом фонде. Соответственно, сроки окупаемости такого вложения будут выше;

2) нередко новострой вам придется еще и ждать (покуда сдадут дом в эксплуатацию (если сдадут), подпишут акты приёма-передачи, дадут ключи, пустят делать ремонт, облагородят территорию, покуда сделаете ремонт, найдете квартирантов и пр.);

3) не все квартиранты согласятся жить «в стройке» (когда еще не облагорожена территория, не все сделали ремонт и неустанно работающий перфоратор соседей снится вам по ночам, строится еще одна секция и пр.);

4) есть риски, что дом, который строится могут не сдать (или затянуть со сроками сдачи).

Плюсы квартиры под сдачу на вторичном рынке

1) после покупки квартиру сразу же можно сдавать в том виде, в котором она есть (это, пожалуй, самый большой плюс);

2) высокая вероятность купить квартиру для сдачи в более выгодной локации.

Минусы квартиры под сдачу на вторичном рынке

1) маленькие/неуютные планировки квартир;

2) нередко старый «бабушкин» ремонт и мебель;

3) нередко проблемы с коммуникациями (старая проводка, постоянно забиваются трубы, что-то где-то скрипит и пр);

4) сомнительный контингент соседей.

Подытожим. Если выбирать квартиру в доме, который еще не сдан и в доме, который сдан – я однозначно за второй вариант.

Если выбирать между квартирой (без ремонта) в доме, который сдан (новострой) и квартирой на вторичном рынке (с ремонтом), то здесь учитывайте, что сдать квартиру на вторичном рынке вы сможете гораздо быстрее. Пусть и за меньшие деньги (особенно, если там ремонт – «так себе»).

Конечно, можно в квартире на вторичке снести старый ремонт и сделать там новый специально под сдачу, но тут хорошенько всё обдумайте и просчитайте, учитывая все то, что я писал выше.

Может быть, вам будет выгоднее взять квартиру без ремонта в новом доме и просто сделать там ремонт, нежели полностью переделывать бабушкин ремонт в квартире на вторичке.  

Если вам важна скорость сдачи (то есть, купили, сразу сдали и начали зарабатывать), идеальный вариант: купить квартиру на вторичном рынке, в которой уже будет сделан обновленный современный или более-менее пристойный косметический ремонт.

4. Однушка, двушка или трёшка?

Однокомнатные квартиры, как правило, арендуются охотнее. Они же быстрее всего раскупаются в новостроях.

Преимуществом двухкомнатных квартир является то, что они просторнее и подойдут молодым семьям. Двушки также вполне могут сдаваться 2-3 студентам, которые будут делить арендную плату между собой, зато иметь более просторную площадь.

Трехкомнатную квартиру сдать сложнее, но, тем не менее, и на них есть спрос. Другое дело, что он не такой, как на однокомнатные и двухкомнатные квартиры.  

Дело в том, что стоимость, скажем, двухкомнатной квартиры в продаже на 20-30% выше аналогичной однокомнатной. В то же время, при сдаче в аренду ее цена превысит стоимость «однушки» в этом же доме лишь в среднем на 10%. Рентабельность трехкомнатной квартиры будет еще ниже.

5. Какой метраж однушки брать для сдачи в аренду?

Если покупать для сдачи в Киеве однокомнатную квартиру, оптимально взять площадь около 35-40 кв.м.

Также сейчас хорошо идут под сдачу смарт-квартиры (от 27 кв.м) в новостроях. Но тут уж на любителя. Квартирантов может смутить определенная «стесненность» помещения.

А вот всё, что больше указанных выше площадей однушек, брать не рекомендую. Во-первых, такая квартира вам дороже встанет при ремонте, а во-вторых, стоимость коммунальных услуг будет сопоставима со стоимостью таких услуг в двушке. Поверьте, квартиранты совсем не захотят переплачивать «за лишние метры».

6. Какой ремонт стоит делать в купленной квартире? Стоит ли экономить на ремонте?

Естественно, вы, как собственник, не заинтересованы в том, чтобы вкладывать в только купленную в новострое квартиру много денег перед ее сдачей.

Ну, а смысл? Квартиранты же всё-равно её «засрут»! Да и вы хотите как можно больше на этой самой квартире зарабатывать, верно?

Действительно, для сдачи необязательно делать в квартире дорогой ремонт. Но и чересчур экономить, на мой взгляд, тоже не стоит.  

Статья в тему: Как создать кухню мечты. Лучшие практические решения при проектировании кухни

Запомните, в квартире важна атмосфера. Стиль и уют. Если вы сумеете всё это создать за небольшие деньги из хороших недорогих материалов – будет замечательно!

Просто спросите себя, сам бы я снял такую квартиру? И за сколько?

Если вам абы сдать – можете не париться. Но если вы рассчитываете сдавать квартиру за хорошие деньги, стоит приложить для этого определенные усилия и выделить нормальную денежную сумму на ремонт.

Могу порекомендовать магазин, который дополнит любой ремонт, и поможет создать действительно неповторимый домашний уют в вашей новой квартире под сдачу. Он называется "Стиль вкуса".  

7. Юридические аспекты. Какие есть риски покупки квартиры в Киеве?

О, вот тут, ребята, мы набрели на целое непаханное поле. Причём, минное. Рисков при покупке квартиры в Киеве (как и Украине в целом) есть великое множество. Это я вам, как юрист говорю.

Если это первичка

1) у компании может не быть всех необходимых разрешительных документов на строительство;

2) вам могут продать квартиру, которая уже продана кому-то другому;

3) сроки строительства затягиваются на года под видом форс-мажора (ну, там, бригада ушла в запой, сделать ничего не можем);

4) договора, которые с вами заключаются, изначально не соответствуют законодательству;

5) объект недвижимости может стать предметом судебных тяжб, отчего строительство приостановится на неопределенное время;

6) дом попросту может не достроиться (звыняйте, банк перестал нас финансировать, собственники хапнули кредитов, собрали деньги с инвесторов и сбежали за границу), и так далее.

Если это вторичка обмануть вас будет сложнее. Но тоже вполне можно

1) квартиру вам продаст не собственник. А через некоторое время объявится реальный собственник и вышвырнет вас из своей квартиры пинком под зад. А денежки тю-тю;  

2) квартиру вам продадут по доверенности, которая недействительна;  

3) вам продадут квартиру без согласия второй половинки (супруга/супруги). А потом этот самый супруг/супруга подадут в суд и выиграют дело. Как следствие - вам вернут деньги, а вы им вернете квартиру. Да вот беда, многие продают квартиру не за реальную цену, а за заниженную, чтобы меньше налогов заплатить. Т.е. если квартира стоит, условно, 500 000 гривен. Вы ее за такую цену покупаете. А в договоре указываете, что покупаете за 200 000, то вам вернут сумму, которая значится в договоре купли-продажи. Неловко получится, ага?!

Поэтому перед покупкой квартиры важно проводить юридический аудит, дабы сразу отсечь всевозможные риски. Как, впрочем, и при покупке любого бизнеса. Подробнее об этом читайте мою статью: «Как правильно купить готовый бизнес в Украине».

Если необходимо, я могу вам с этим помочь. Напишите мне ashkudun (собачка)gmail.com

8. Сколько стоит однокомнатная квартира в Киеве? Сколько вы будете с нее зарабатывать? Через какое время однушка окупится?

Ну, а теперь мы подошли к самому, пожалуй, интересному в этой статье. К математике.

Давайте посчитаем, за какую цену в Киеве можно купить однокомнатную квартиру (наиболее оптимальную под сдачу), сколько будет стоить сделать там ремонт, за какую цену ее можно будет сдавать и сколько квартир вам потребуется сдавать, чтобы иметь возможность полететь на Мальдивы.

Рассмотрим вариант покупки однокомнатной квартиры на первичном и вторичном рынках.

Сколько стоит однушка в Киеве на первичном рынке, за сколько можно сдать, когда окупится?

По состоянию на сегодня (май 2019 года), однокомнатная квартира в новом доме в привлекательном районе Киева стоит от 800-1000 долларов за квадратный метр. Давайте возьмем, для примера, цифру 1000 долларов за квадратный метр.

Если мы купим под застройку нормальную однушку площадью в 35 кв. метров, то это счастье нам обойдется в 35 000 долларов США. Еще 10 000 долларов заложим на ремонт «под ключ».

Итого, 45 000 долларов США отдаем, квартира с ремонтом наша.

Я сейчас не спрашиваю, где вы взяли 45 косарей, или что вам пришлось делать, чтобы у вас они появились. Я также опускаю все риски, о которых упоминал выше. Давайте просто считать, что деньги у вас были (вы их честно заработали), сделка состоялась. Дом готов, введен в эксплуатацию, ключи получены, ремонт сделан (и сделан только 1 бригадой, знающие - поймут), и всё просто зашибись!   

Статья в тему: Как создать множественные источники дохода

За сколько можно такую квартиру сдать в аренду?

Смотрим интернет и понимаем, что за 13 000 гривен (почти 500 дол, если по курсу 26,4) – вполне. Даже за 15 000 грн. можно сдать (если постараться). Давайте возьмем цифру, по максимуму, в 15 000 грн.  

 Теперь считаем.

Купили квартиру: 1 188 000 гривен (45 000 долларов США)

Сдали квартиру: 15 000 гривен в месяц (почти 570 долларов США)

Заработок в год: 180 000 гривен (вы же знаете, что еще есть налоги и различные форс-мажоры, да?! Но мы, так и быть, не будем их учитывать).

Срок окупаемости: примерно 6 лет и 6 месяцев (что вполне нормально для такого рода инвестиции).

Статья в тему: Куда сегодня можно вложить (инвестировать) деньги, чтобы получать стабильный доход

Но сможете ли вы слетать отдохнуть на Мальдивы за 15 000 гривен в месяц? Риторический вопрос, учитывая то, что только билеты туда (даже если вы летите один/одна) обойдутся вам минимум в 50 000 гривен в обе стороны. А плюс отель там снять (еще 50 000 грн). А мулатку коктейлем угостить? (уж не знаю, какие там цены на коктейли).

В общем, одной однокомнатной квартиры для сдачи в Киеве вам будем явно маловато.  

А вот если у вас, к примеру, есть 5 квартир, которые в совокупности будут приносить по 75 000 гривен ежемесячно, то здесь можно уже и задуматься.

Правда, чтобы купить 5 однокомнатных квартир в Киеве вам всего-навсего придется где-то раздобыть 225 000 долларов США (5 940 000 гривен). Как вариант, можно ограбить какой-нибудь банк.

Но знаете, что. Я знаю людей, у которых есть 5 квартир в Киеве под сдачу, вот только что-то я не припомню, когда они последний раз отдыхали на Мальдивах. Правда, может шифруются.

Шутки-шутками, но таковы реалии, господа и дамы.

Давайте теперь посмотрим на ситуацию на вторичном рынке.

Сколько стоит однушка в Киеве на вторичном рынке, за сколько можно сдать, когда окупится?

Я снова прошерстил интернет и обнаружил, что однокомнатную квартиру в Киеве на вторичном рынке вполне можно купить за 38 000 долларов США. Это, к примеру, на м. Нивки или КПИ (Шевченковский район). Причём, квартира будет уже с ремонтом и мебелью (пусть и старенькой) в относительно новом доме.

Что удивительно, такую квартиру тоже можно сдать в аренду за 15 000 гривен в месяц, правда, сдавать будете долго. А вот если немного опустить цену (до 10 000 – 13 000) её у вас заберут куда быстрее.

Пусть нам улыбнулась удача и мы нашли человека, который забрал ее за 12 000 гривен.

Теперь считаем.

Купили квартиру: 1 003 200 гривен (38 000 долларов США)

Сдали квартиру: 12 000 гривен в месяц (454 долларов США)

Заработок в год: 144 000 гривен (про налоги и прочие форс-мажоры вы уже в курсе, ага?!)

Срок окупаемости: 7 лет (что вполне нормально для такого рода инвестиции).

Как видим, срок окупаемости не сильно отличается от предыдущего просчета.

Но, отличие - в самом объекте инвестиции и заработке! Свою однушку в новострое вы сможете дороже продать, в случае необходимости. Да и новый современный ремонт куда лучше старого несовременного.

Выводы – делайте сами!

В общем, пошел я зарабатывать 225 000 долларов США. Чего и вам желаю!

Не скучайте! 

Также рекомендую посмотреть мое видео на тему - что лучше: купить квартиру в собственность (путь и в ипотеку) или взять в аренду?