Как открыть магазин посуды и декора в центре города: заключаем договор аренды помещения

Впрочем, я не буду вдаваться в детали, т.к. договор содержит пункты о конфиденциальности, но в то же время, хочу, как юрист с многолетним опытом работы, дать парочку практических советов тем предпринимателям, которые будут сталкиваться с заключением договора аренды помещения.

Итак, что нужно знать предпринимателю при заключении договора аренды и на что, прежде всего, следует обратить внимание

Первое, что необходимо проверить, имеет ли арендодатель право сдавать помещение в аренду.

У арендодателя должно быть либо право собственности на помещение. Либо, если он выступает в качестве арендатора (т.е. сам у кого-то арендует помещение), - разрешение собственника на сдачу помещения в субаренду (если иное не предусмотрено договором), а также действующий договор об аренде.

Здесь очень важный момент. Срок договора субаренды, который будет заключён с вами, не может превышать срока действующего договора аренды, заключённого между собственником помещения и арендатором (вашим – субарендодателем). Ну а если, при этом, субарендодатель не получит разрешение собственника на сдачу помещения вам (в случае, если иное не предусмотрено договором или законом) - то ваш договор может быть признан в судебном порядке недействительным и вы будете вынуждены покинуть помещение.

Второе, что необходимо проверить: полномочия физического лица, действующего от имени юридического лица (грубо говоря, имеет ли он или она право подписывать договор).

Как правило, генеральный директор либо директор предприятия, действующий на основании Устава, имеет право подписывать договора аренды без каких-либо доверенностей. Но на практике нередко можно встретить в Уставе предприятия ограничение по сумме той или иной сделки, которую может совершать директор.

Например, Устав может содержать норму, в соответствии с которой договор на сумму до 50 000 гривен директор может подписывать свободно. А вот уже чтобы подписать договор более, чем на 50 000 – требуется согласие общего собрания участников.

Так что будет совсем нелишним заглянуть в Устав. На всякий случай.

Далее можно и нужно проверить информацию о том, не находится ли помещение в залоге или под арестом. В этом вам может помочь нотариус либо соответствующие службы минюста, которые выдают извлечения из соответствующих реестров.

Будем надеяться, что совсем скоро подобную информацию можно будет получить на портале минюста онлайн в один клик.

Страхует, конечно, нанимателя и часть вторая статьи 769 Гражданского кодекса Украины, в соответствии с которой при заключении договора аренды, арендодатель обязан проинформировать нанимателя о всех правах третьих лиц на помещение, которое передаётся в аренду. В случае, если он этого не сделает, наниматель (арендатор) имеет право требовать уменьшения размера оплаты за пользование помещением либо расторжения договора и компенсации убытков.

В качестве подтверждения своей правоты можно будет использовать указанные выше документы, полученные от нотариуса или соответствующих служб минюста.

Предмет договора

Обязательно в договоре подробно должно быть указано, какое именно помещение передаётся в аренду. Где оно находится (по какому адресу, этаж, номер), каковы его размеры. И находится ли там какое-либо оборудование.

Желательно в одном из приложений к договору схематично обозначить помещение, выписав его регистрационные данные из свидетельства о праве собственности, дабы в будущем исключить всякие инсинуации и споры на эту тему.

А то скажут вам потом, мол, мы вам сдавали помещение на 20 метров больше. И в нём ещё находился северно-американский элитный верблюд вида бактриан стоимостью один миллион долларов.

И пойдите докажите, что это не так.

Цена договора (плата за аренду)

Цена договора аренды может быть разная. Она может варьироваться в зависимости от аппетитов арендодателя, месторасположения помещения, условий в стране и даже исходя из расположения Меркурия по отношению к Венере, если арендодатель всерьёз мается астрологией.

Мой совет всем арендаторам – подробно расспрашивайте, что включает в себя цена на аренду помещения, озвученная вам арендодателем. Включает ли она коммунальные и прочие платежи (за охрану, за уборку и пр.) или же только покрывает стоимость аренды помещения.

При этом, очень желательно не допускать в договоре формулировок, вроде, арендодатель самостоятельно может изменять цену договора. Т.к. это заведомо кабальные условия для арендатора.

Если же арендодатель всё-таки настаивает на этом, обосновывая свою позицию прилётом НЛО, окончанием кризиса, внезапно выросшими ценами и пр. требуйте включения в договор аренды пункта о том, что если новая цена, озвученная арендодателем не устраивает арендатора, то договор аренды может быть расторгнут последним в одностороннем порядке с момента, когда арендодатель повысил цену.

Также нередко в договоре можно встретить норму, что цена договора в течение срока аренды может изменяться. При этом, коэффициентом подобного изменения, как правило, может являться курс иностранной валюты и/или индекс инфляции.

Я бы всё-таки старался избегать подобного. Зачем вам лишние хлопоты и нервы. Для получения подтверждения об изменении индекса инфляции нужно будет обращаться в государственную службу статистики либо верить арендодателю на слово, оно вам надо?!

Гораздо проще зафиксировать цену, чтобы она была неизменна. При этом, заключить договор на меньший срок, если арендодатель так уж беспокоится по поводу резкого подорожания аренды недвижимости.

Срок договора аренды

Договор аренды может заключаться сторонами на любой срок. Однако предпринимателям следует знать, что если срок аренды составляет три года или больше, договор аренды подлежит государственной регистрации (статья 794 Гражданского кодекса Украины).

Поэтому если вы не хотите излишне усложнять процедуру и сохранить своё время и деньги – заключайте договор на меньший срок.

Кто за что отвечает и что делает

Права и обязанности сторон должны быть выписаны в договоре от «А» до «Я». Чётко и понятно. Кто за что несёт ответственность. Кто что делает, и в каких объёмах.Так гораздо проще будет и арендодателю и арендатору.

И ещё пару важных правил

1. Пресекайте любые попытки арендодателя навязать вам в договоре аренды любые другие виды услуг либо определённые правила поведения (ну, например, обязательство застраховать имущество, либо правила поведения для ваших сотрудников).

Такие действия арендодателя не в полной мере соответствует законодательству.

Разберу на примере страхования. В соответствии со статьей 771 ЦК Украины, договором или законом может устанавливаться обязательство нанимателя заключить договор страхования имущества, переданного в аренду.

НО! У нас есть закон о страховании, который не предусматривает обязательного страхования имущества, переданного в найм. Лишь добровольное (часть четвёртая статьи 6 Закона).

Соответственно, остаётся только договор, в который по идее можно вписать такое условие. Но в то же время, гражданско-правовой договор в контексте страхования не может противоречить самому закону о страховании. Это нонсенс.

Соответственно, имеем коллизию двух нормативно-правовых актов Гражданского кодекса Украины и Закона о страховании. Один говорит - может обязать застраховать. Второй говорит - нет.

В случае коллизии норм, применяется тот акт, который был принят позднее – т.е. Закон о страховании (изменения в статью о видах добровольного страхования вносились в 2012 году).

Отсюда вывод, что условие, включенное в гражданско-правовой договор, при котором наниматель должен обязательно застраховать имущество, переданное ему в аренду, является таким, что не соответствует закону, а посему, такой пункт договора может быть признан судом недействительным.

Что касается условий об установлении правил поведения для сотрудников – это вообще нечто из ряда вон выходящего.

Не может гражданско-правовой договор аренды помещения регулировать трудовые отношения работника с работодателем. В том числе, требования к их внешнему виду, условиям труда и пр. Не может по определению! Для этого есть Кодекс законов о труде.

2. Также настаивайте на включение в текст договора пункта о возможности расторгнуть договор аренды по вашей инициативе в одностороннем порядке, в случае, если вы предупредите об этом арендодателя за определённый срок (это может быть месяц, два, три и т.д).

3. Ни в коем случае не подписывайте договор аренды, если некоторые из его условий вам непонятны или кажутся очень подозрительными. Лучше потратить немного денег и дать почитать такой договор юристу. А можно поискать по знакомым – наверняка у кого-то есть соседы – юристы или коллеги-юристы. Сейчас юристов много.

Можно также обратиться в бесплатную юридическую консультацию или же ко мне. Помогу, чем смогу.

А теперь, наверное, самая увлекательная часть данной статьи.

Когда мы с женой несколько лет тому назад брали в аренду помещение для офиса «Стиль вкуса», нам ребята-собственники дали ознакомиться со своим договором аренды.

Тот договор был составлен хуже этого – на порядок. Я буквально в каждом разделе находил ляп. Не говоря уже о том, что в договоре почему-то фигурировала третья сторона. С одной стороны был арендодатель, со второй – жена, как арендатор, а с третьей какой-то левый чувак.

В общем, я дорвался до работы. Перекроил в том договоре многое. Повыкидывал оттуда ненужные пункты, а также пункты, которые не соответствовали законодательству. И отдал жене.

Жена принесла им мой почёрканный вариант. Но ребята сказали просто - у нас такие условия. Не хотите – не арендуйте!

Нормальный подход?! У нас такие условия. Плевать на законодательство, плевать на всё. Не хотите – сдадим помещение другим, менее выпендривающимся.

И что вы думаете?! Мы согласились! Подписали их вариант договора. Так как нам важнее было нанять именно это помещение.

Правда, ребята-таки исключили из договора третью сторону. Самое смешное, что один из них, когда читал свой же договор, поинтересовался у жены – а кто эта третья сторона?!

Цирк просто!

Шутки-шутками. А мне тот случай, когда из-за моих юридических правок, мы чуть не лишились возможности арендовать комфортное для нас помещение, жена до сих пор вспоминает.

И когда она принесла нынешний договор аренды (уже под наш полноценный магазин) и увидела, что я собираюсь нещадно его крошить (как поступил бы любой юрист на моём месте) – снова напомнила о той ситуации.

А ведь офис мы до сих пор арендуем в том же месте (помещение только стало больше) и тьфу-тьфу-тьфу, никаких проблем за все эти годы с арендодателем у нас не возникало.

В общем, по поводу нынешнего договора аренды я особо умничать не стал. И жена его подписала практически в том варианте, что предлагался администрацией ТРЦ.

Ведь ещё несколько лет назад подумал, что это же круто, что арендодатель напихал столько ляпов в договор. Тем проще будет признать его недействительным, в случае чего.

Отсюда можно вынести очень важный урок бизнеса: не мешайте арендодателям совершать глупости, если в будущем это может быть направлено против них.

В противном случае вы поскандалите с арендодателем. Да, докажете, что он дурак, а вы крутой юрист, но в итоге можете остаться вообще без помещения.

Стоит ли оно того?!

Выводы

Итак, подведём итоги этой всей писанины.

Желая заключить договор аренды помещения, требуйте от арендодателя предъявить вам: свидетельство о праве собственности на помещение. Если арендодатель сам арендует у кого-то помещение, а вам его сдаёт в субаренду – письменное разрешение собственника помещения на сдачу этого помещения в субаренду, а также действующий договор аренды в соответствии с которым ваш арендодатель имеет право сдавать это помещение в субаренду.

Документы, на основании которых физическое лицо (подписант со стороны арендодателя) действует от имени юридического лица, сдающего помещение вам в аренду (это может быть устав предприятия, доверенность и пр).

Желательно самостоятельно сходить к нотариусу или в соответствующую службу минюста и получить извлечение из реестра (витяг) относительно информации о наличии/отсутствии обременений (отягощений) для имущества. Не находится ли оно в залоге или под арестом.

Запомните эти обязательные условия договора: предмет, цена, срок. Грамотно выписывайте их. 

Желательно заключать договор аренды с фиксированной (неизменной) арендной платой, пусть и на менее длительный срок.

Желательно детально выписать в договоре права и обязанности сторон.

Пресекайте любые попытки арендодателя навязать вам в договоре аренды любые другие виды услуг либо определённые правила поведения.

Не подписывайте договор аренды, если некоторые из его условий вам непонятны или кажутся очень подозрительными.

И самое главное, не мешайте арендодателю совершать глупости, если в будущем это может быть направлено против него.

Продолжение предпринимательской истории читайте здесь.

Предыдущая статья бизнес эксперимента доступна по этой ссылке.

Или можете сразу посмотреть полноценные видео:

Как мы создали офлайн-магазин 

Как мы создали онлайн-магазин